O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”), de competência municipal,
teve sua disciplina alterada pela Lei Complementar nº 227/2026 (“LC”), que adequou os
artigos 35 e 41 do Código Tributário Nacional (“CTN”) à Constituição Federal e
consolidou a regra de que o imposto é devido ao município onde estiver localizado o
imóvel transmitido.
A principal alteração promovida pela LC nº 227/2026 em matéria de ITBI refere-se à
base de cálculo do imposto. A nova redação do artigo 38 do CTN passou a definir o
valor venal como o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em
condições normais de mercado, buscando enfrentar as controvérsias decorrentes da
utilização, por diversos municípios, de valores de referência previamente fixados pela
administração tributária.
A mudança reflete a orientação jurisprudencial segundo a qual o valor declarado pelo
contribuinte não pode ser afastado automaticamente pela administração tributária, que
deve instaurar procedimento próprio caso pretenda questioná-lo. Embora a alteração
legislativa tenha sido vista como uma tentativa de aproximar o CTN desse
entendimento, ainda há dúvidas sobre sua efetiva capacidade de reduzir as discussões
envolvendo a apuração da base de cálculo do ITBI.
Na prática, os contribuintes continuam enfrentando exigências relacionadas à
comprovação do valor atribuído aos imóveis transmitidos. Em muitos casos,
divergências entre o valor declarado e aquele considerado adequado pela administração
tributária seguem gerando procedimentos administrativos, discussões judiciais e
impactos na formalização das operações imobiliárias.
Os reflexos dessas divergências também alcançam os Cartórios de Registro de Imóveis,
que frequentemente exigem documentos complementares ou a comprovação do
recolhimento do imposto segundo critérios adotados pelos municípios. O cenário que se
observa é de desencontro entre legislação, jurisprudência, exigências municipais e
práticas registrais.
Por isso, a alteração promovida pela LC nº 227/2026 parece estar longe de encerrar as
discussões sobre a base de cálculo do ITBI. A expectativa agora é verificar se a nova
redação do CTN será capaz de reduzir a litigiosidade existente ou se dará origem a
novas controvérsias interpretativas.